香港地产专家:马尼拉赌场带旺楼市 如10年前的

近年香港政府制造土地效率偏低,令住宅供应不足,推高楼价,脱离港人负担能力水平,成为社会不稳定的根源;作为比较,菲律宾虽然过去一直予人贫穷落后印象,惟总统杜特尔特2016年上台后大兴土木,加上填海造地兴建的赌场已陆续落成,吸引中国资金大举流入,带动当地经济及楼价向好。菲凡物业投资总监黄良泰2015年便在菲国赌场区置业,至今升值1.7倍,去年开始他代理菲律宾物业在港销售,至今亦卖出近60套,当地投资机会值得留意。

不少港人对菲律宾的印象一般,不过「80后」港人黄良泰在2015年6月以315万披索(以1港元兑换6.5披索计,相当于约48.5万港元),买入当地填海区赌场附近新盘SMDC Shore第二期258方呎单位,呎价约1874元,该楼花料于今年11月落成,以同一屋苑第一期同类单位计,每月租金收入料达7000元;而发展商SMDC近日推出同一屋苑第三期单位,呎价已劲升近1.7倍至4986元。


菲律宾政府近年积极发展博彩业,在马尼拉湾(Malina Bay)附近划定及开发「娱乐城」专区,打造菲律宾版的澳门赌城,并发出4个赌牌,其中一个由「赌王」何鸿燊儿子何猷龙旗下新濠(0200)子公司新濠博亚夺得,斥资10亿美元兴建的新濠天地(马尼拉)赌场休闲度假村已于2015年营业。黄良泰指出,博彩业不单成为菲律宾经济的亮点,并且更燃点当地楼市牛市,「我觉得何氏家族已经把澳门赌场成功的经营模式引入菲律宾,目前的马尼拉便好像10年前的澳门一样,博彩事业、经济活动及楼市均处于牛市初期」。


菲赌业带旺 中资单日扫千伙住宅


菲律宾政府近年除了在马尼拉批出4个实体赌牌外,亦鼓励外资在当地开设网上博彩公司。黄良泰分析,由于博彩活动与金融活动环环相扣,内地资金亦积极投资当地楼市,例如去年中便有内地买楼团一次过在本港向菲国发展商购入某一楼盘1000伙单位,以每个单位约100万元计,涉及资金约10亿元。黄良泰的拍挡、菲凡物业投资总监李颖敏形容:「像全世界其他地方一样,中国人入场后便炒高菲律宾楼价了。」


港人在菲律宾置业供款方式亦十分灵活,黄良泰在2015年6月签约买楼时缴付约4000元认购费,跟着大约每月供款2000元,即以约4年时间分期缴付约9.6万元作为两成楼价首期后,在今年11月始会就余下八成楼价偿还按揭贷款,利率6.5厘,还款期15年,每月供款3500元。


除了赌场带旺马尼拉湾娱乐城专区外,黄良泰认为,菲律宾经济亦有其他利好因素支持,例如该国人口超过1亿,当中大部分属年轻人口(见图),本身发展潜力已属优厚,近年GDP增速平均保持在约7%的高水平,本土置业需求与日俱增,「菲律宾人现正经历数十年来第一次楼市牛市,随着当地居民收入提升,对住屋的要求亦提高,例如对于一般家庭来说,住在有电梯的洋楼已是跃进,将来仍有很大改善空间」。


修桥筑路建地铁 改善基建增效率


对于外资来说,黄良泰指出,菲律宾楼市的最佳投资机会是马尼拉大都会,因为该首都城市本身已有近2000万人口,加上杜特尔特上台后更在当地推出「大建特建」(built, built, built)计划,包括修桥筑路兴建地铁,并且在旧区迁拆发展新金融区,以及在现有填海地皮沿海位置进一步填海,若菲律宾经济维持高速增长,政府的「大建特建」计划,正好为投资者带来「大买特买」(buy, buy, buy)的机会。


新盘供应供足 二手业主急售须劈价


但黄良泰亦提醒投资者,既然菲律宾政府还会继续填海,娱乐城专区现有海景单位的景致将来或会被新建筑物遮挡,故此还是购买园景单位为佳,他个人买入的亦是园景单位。另外,由于发展商的未来新盘供应源源不绝,并且可提供灵活按揭计划,故二手业主若急于求售,可能需要以较同区新盘低一至两成的价格才可沽货。


另外,随着娱乐城专区楼价目前已急升至每呎4986元,如果港人首次投资菲律宾楼市希望小试牛刀,可以考虑在马尼拉大都会的其他地区置业。记者曾以顾客身分到菲律宾发展商Ayalaland本港办事处了解,马尼拉大都会城市群之一曼达卢永(Mandaluyong)约245方呎住宅售价约72.3万元,呎价不足3000元。


港人在菲律宾置业,另一好处是变相可以取得移民当地的资格。黄良泰指出,菲律宾应该是全世界移民政策最宽松的其中一个国家,外国人只需要存款5万美元至当地银行,或购入等值或以上的当地物业,并且年满35岁,便可以申请全家退休移民到菲律宾。


港人购5万美元物业 可移民菲国


风险方面,黄良泰认为,在中美贸易战冲击下,内地今年经济增长放缓,对菲律宾经济及楼市亦有压抑作用。另外,杜特尔特上台以来,菲律宾一直同时与美国、中国及日本等大国保持相对理想的关系,招商引资发展经济,利好当地楼市,日后此情况若出现变化,亦会为当地楼市带来不明朗因素。

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